Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định ép giao tiếp bất động sản chuẩn y sàn còn làm giảm hiệu quả Kinh doanh của các chủ đầu tư.
Nasco ExpressDự thảo Luật Nasco Express Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự kiến Nasco Express sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và duyệt y tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời kì để dự án Luật quan trọng này được duyệt y không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật Nasco Express vẫn chưa nhận được sự tán đồng từ dư luận. Trong đó, nổi trội nhất là quy định liên hệ đến giao tiếp bất động sản phải chuẩn y sàn giao tế.
Nasco Express nép phải ưng chuẩn sàn có thực Nasco Express sự cấp thiết? - Ảnh 1." type="photo" w="1507" width="" height="">
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản dự định sẽ được Quốc hội chuẩn y vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng uổng cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào Nasco Express ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - chủ toạ Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao thiệp bất động sản phải thực hành chuẩn y sàn giao tế bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao thiệp bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi bây chừ khá nhiều Nasco Express chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được, duyên cớ là do nhân viên của họ có sự am hiểu và có tâm huyết với dự án. Đặc biệt, chi phí hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp Nasco Express 2 lần phí huê hồng cho bộ phận nhân viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cầm giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm phí tổn” . Đồng thời, kiến nghị sửa lại Điều 57: Nasco Express “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các sàn giao du do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao thiệp trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao du cũng cần cụ thể hơn: Thế nà có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao thiệp trực tiếp và điện tử.
giao tiếp bất động sản thông qua sàn sẽ làm tăng hoài cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên quan đến quy định giao thiệp bất động sản thắt qua sàn giao du, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hiệp đồng chuyển nhượng quyền Nasco Express sử dụng đất mà các bên tham gia giao tiếp là tổ chức, cá Nasco Express nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong ngày mai hay chuyển nhượng quyền dùng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ nép phải qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực tính chuẩn xác, hợp pháp của hiệp đồng, giao tế dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao du tuân đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hành giao kèo, giao dịch; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, trách nhiệm và ích lợi hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hiệp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên Nasco Express đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu thẩm định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại giao kèo mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng giao kèo, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao tiếp, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao tế; nếu không đủ điều kiện giao tiếp thì phải từ khước công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao thiệp bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao tiếp ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian thương lượng, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy má về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao dịch”.
“Như Nasco Express vậy, một phần công việc của sàn giao du bất động sản sẽ trùng lặp với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá Nasco Express tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” Nasco Express – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định nép giao tế bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng hoài tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do uổng trung gian trả Nasco Express cho sàn giao tế sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu.
ngoại giả, một số ý kiến cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản bắt doanh nghiệp , người dân phải giao tế thông qua một đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn trở quyền tự do Kinh doanh, quyền tự chủ kinh dinh và chọn lọc hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do chừng thị trường, khách hàng và ký kết giao kèo (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu nghĩa vụ về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc bắt buộc giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch là không cần thiết. Tuy Nasco Express nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao tiếp bất động sản phải thực hành thông qua sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, hiệp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong Nasco Express đó phải lấy ích lợi chính Nasco Express đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính Nasco Express sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, nếu trước đây sàn giao tế chưa phát triển, quy trình giao tiếp chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của đội ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao thiệp bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi Nasco Express cho rằng, tính minh bạch trong giao tế bất động sản thời kì qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao dịch bất động sản qua sàn cũng như giao du qua sở giao tiếp hàng hóa là rất cần thiết.
| Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự kiến chuẩn y vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |