Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà Nasco Express ở tầng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như hiện tại, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở từng lớp dẫn dắt thị trường thời kì tới
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã công bố tại Hội thảo “Bắt mạch Nasco Express Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở tầng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng bởi dư địa phát triển tỉnh thành vẫn đang lôi cuốn sự quan hoài của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà ở giai Nasco Express đoạn 2021 - 2030 sẽ nối gia tăng, đặc biệt tại khu vực đô thị. Tỷ Nasco Express lệ dân số thành thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu nhà ở ngày nay, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở tỉnh thành. Hai thành thị lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở tỉnh thành là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất thành phố của cả nước và 75% tăng trưởng không gian thành thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc phát triển nhà ở xã hội vừa là để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị với khoảng Nasco Express 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở từng lớp đạt được từ Nasco Express thực tế còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. duyên do do quá trình khai triển phát triển nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, Nasco Express vướng mắc.
Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai
thời gian qua, Nhà nước đã có nhiều cụ trong việc ban hành chính sách Nasco Express nhằm lôi cuốn doanh nghiệp dự phát triển nhà ở tầng lớp, cải thiện nguồn cung phân khúc nhà Nasco Express ở xã hội. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư Nasco Express gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tầng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hành thành công đề án xây dựng chí ít 1 triệu căn hộ nhà ở tầng lớp, quốc gia cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham dự phát triển dự án nhà ở từng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương nghiệp, khu đô Nasco Express thị có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha Nasco Express trở lên tại các thị thành loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền chuẩn y, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội”.
Tuy nhiên, không phải Nasco Express dự án nhà ở thương nghiệp nào cũng thích hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thành phố, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh Nasco Express quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị dùng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập trung bình, thấp cũng sẽ khó có thể thích nghi được trong khu vực chất lượng cao. phối hợp từng lớp không thể đạt được bằng cách Kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hồ hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá Nasco Express trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% là rất khó thực hiện.
do vậy, VARS cho rằng, nên giao Nasco Express 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hành, UBND tỉnh phải tính hạnh nhu cầu quỹ đất khi lập quy Nasco Express hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước đều có quỹ nhà ở địa phương cho người lao động thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
tỉ dụ như tại Hà Lan, với quy mô cho thuê nhà ở từng lớp khoảng 31%, Hiệp hội Nhà Nasco Express ở tại giang san này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu Nasco Express tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, Nasco Express các quy định yêu cầu phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai Nasco Express là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình hồi phục và phát triển kinh tế-xã hội đã xây dựng hai chính sách hỗ trợ cho nhà ở tầng lớp. đầu tiên là tương trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, nhà băng Chính sách tầng lớp đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng vay để mua, thuê mua nhà ở từng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tu tạo nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng ưng chuẩn hệ thống ngân hàng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình phục hồi. thực tại, giờ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở tầng lớp cũng khó lòng triển khai.
Thứ ba là trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó Nasco Express tuyển lựa nhà đầu tư.
rút cục là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của vớ dự án không vượt quá 10% tổng hoài đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, chi phí tiếp cận tài chính, hoài đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, Nasco Express bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở từng lớp xây mới Nasco Express tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương mại. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở xã Nasco Express hội tại các thị thành lớn tăng gấp đôi sau 5 năm sử dụng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tại thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, những điều này không quyến rũ và khó cuộn doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở từng lớp.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ toạ kiêm Tổng Thư Nasco Express ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở xã hội y hệt nhà ở thương mại rồi đưa ra những khung giá không hợp với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan hoài. Làm ra sản phẩm còn phải xin thông qua về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương mại, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải đổi thay tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến Nasco Express sau có nhịp sở hữu. Muốn tần tiện tổn phí phải thực hành Nasco Express các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ không thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thường nhật. mặc dầu vậy, khống chế giá Nasco Express cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân Nasco Express vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở từng lớp giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện sử dụng nhà ở xã hội nữa Nasco Express chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều Nasco Express này giúp thị trường có tính uyển chuyển, lôi cuốn nhà đầu tư, người dân cũng có nhịp hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường